Il existe un type de vente immobilière encore peu connu en France, mais qui présente une bonne alternative pour ceux qui ont un besoin urgent de liquidité ou qui souhaitent se sortir d’une situation de surendettement : la vente à réméré. Mais quels sont les avantages pour les vendeurs ? Et quels sont les risques ?
Qu’est-ce qu’on appelle « vente à réméré » ?
La vente à réméré est une technique de vente spécifique. Elle est souvent confondue avec l’opération de portage. Elle s’adresse principalement aux particuliers et aux personnes morales fichées à la banque de France, qui sont confrontés à des difficultés de trésorerie importantes et qui ne peuvent pas recourir à un emprunt bancaire classique. L’objectif est de permettre au vendeur de restructurer ses dettes et d’assainir sa situation. Cette solution permet également d’éviter la saisie judiciaire.
En effet, le vendeur, propriétaire d’un bien immobilier transfère la propriété de son logement à une autre personne (l’acheteur) pendant un délai de 5 ans au maximum (ou 60 mois) à un coût connu d’avance. Et les clauses du contrat précisent clairement qu’il a le droit de reprendre son bien en contrepartie du versement des frais de restitution et des frais annexes. C’est donc une vente avec faculté de rachat. Cependant, si le vendeur ne lève pas l’option d’achat, il perdra définitivement sa maison.
La vente à réméré est signée devant le notaire et permet d’obtenir des liquidités dans les meilleurs délais. Les biens concernés sont notamment des biens bâtis à l’instar d’une maison individuelle, d’un appartement, d’un local commercial, d’un bureau… Pour plus d’infos sur le réméré, visitez apirem.fr
Vente à réméré : quels avantages ?
Lorsqu’on est fiché à la banque de France, impossible de contracter un crédit. La vente à réméré est donc la solution incontournable pour obtenir une source de financement au plus tôt sans passer par un établissement de crédit. De plus, le propriétaire peut continuer d’occuper les lieux à condition de signer avec l’acquéreur une convention d’occupation précaire. L’opération peut alors se dérouler en toute discrétion, sans que les voisins en prennent connaissance. Mais dans ce cas, il sera tenu de verser une indemnité d’occupation mensuelle, dont le coût est généralement supérieur au loyer du marché. Enfin, il peut récupérer son bien dans un délai de 5 ans en exerçant la faculté de rachat. Il dispose en conséquence d’un délai suffisant pour régler ses dettes et réunir l’argent nécessaire pour le rachat. Toutefois, passé ce délai, son bien appartiendra définitivement à l’investisseur.
Attention ! La vente à réméré a aussi ses limites. Ce doit être une solution de dernier recours. Pourquoi ? Parce que le bien sera vendu à un coût inférieur au prix du marché. Ainsi, si le vendeur n’est pas sûr de ses capacités financières, mieux vaut opter pour une vente traditionnelle et profiter d’un tarif plus attractif. De même, il est tenu de verser un dépôt de garantie équivalent à 12 % de la valeur du bien. Cette somme n’est pas remboursable même si le rachat n’a pas été conclu. Au final, la perte financière sera assez conséquente. Idem, avec une indemnité d’occupation plus élevée, ce serait plus intéressant de louer un local ayant les mêmes caractéristiques à un prix plus abordable. En bref, le réméré est avantageux, à condition que le vendeur puisse réunir les sommes nécessaires pour racheter le bien.
Comment fonctionne la vente à réméré ?
La vente à réméré se déroule en 3 étapes. Le propriétaire qui traverse une impasse financière procède à la recherche d’un investisseur qui accepte d’acheter son bien à réméré. Une fois qu’il aura conclu l’affaire, le contrat devra être signé devant le notaire, en présence de l’acheteur et les frais du notaire seront à la charge de ce dernier. Ce document doit mentionner la durée du réméré, le prix d’achat du bien et le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle, ainsi que les conditions de vente.
Les fonds débloqués serviront à rembourser les crédits et dettes en cours et le vendeur devra en même temps réaliser un dépôt de garantie auprès du notaire. S’il a signé un contrat d’occupation, il a la possibilité d’occuper les lieux et ne pourra pas être expulsé, sauf s’il faille à ses obligations.
Lorsqu’il n’est plus fiché et parvient à assainir sa situation, il peut passer au rachat de son bien immobilier sans attendre la date d’échéance prévue dans le contrat. Dans ce cas, pour valider la transaction, il signera l’acte authentique devant le notaire.
Quelle est la différence entre le portage immobilier et le réméré immobilier ?
On confond le plus souvent portage immobilier et réméré immobilier. À l’évidence, le principe est un peu similaire. Le propriétaire vend un bien immobilier à un investisseur avec une décote et a la possibilité de racheter son bien tout en occupant les lieux. Mais dans le cas d’un portage, le vendeur signe un contrat de location meublée. Ce qui signifie que le bien immobilier est vendu meublé.
Avec le réméré, l’indemnité d’occupation annuelle s’élève entre 10 à 15 % du prix du bien contre 7 à 9 % du prix de vente dans le cadre d’un portage immobilier. Par ailleurs, on peut constater un surcoût à l’achat d’environ 10 % pour le réméré, et 5 % au plus pour une opération de portage. De même, en optant pour le portage immobilier, l’investisseur bénéficie d’un avantage fiscal, car il loue un bien meublé non professionnel. A première vue, on peut déduire que le portage est plus favorable. Mais ce n’est pas toujours le cas. Pour déterminer quelle solution est la plus rentable, n’hésitez pas à faire une simulation.
