Sur le marché immobilier, vous avez sûrement entendu le terme « nue-propriété », surtout lorsqu’il s’agit de propriétés résidentielles. Normalement, l’attrait est le prix, qui est plus avantageux et souvent beaucoup plus bas que le prix du marché. Il s’agit également d’une occasion d’investissement immobilier intéressant à long terme, à condition de savoir comment elle fonctionne et à quelles conditions.
Un programme nue-propriété : qu’est-ce que c’est ?
Le programme nue-propriété est un partage pour une durée définie de deux droits de la propriété régis par le Code civil. D’un côté l’usufruit ou l’utilisation de la propriété qui a le droit de jouir du bien et d’en percevoir les revenus. D’autre part, la nue-propriété qui est la propriété des murs. L’investisseur achète pour environ 60 % de la valeur de la pleine propriété tandis que l’usufruit est acquis simultanément par un bailleur social. Pendant toute la durée de l’opération, le bailleur usufruitier prend en charge la gestion locative, perçoit les loyers et assure l’entretien du bien, les travaux et les taxes. L’investisseur est dégagé de tous les aléas locatifs, il n’est soumis à aucun entretien ni fiscalité. L’ensemble des travaux d’entretien et défini contractuellement dans une convention d’usufruit annexé à l’acte de vente. Le programme nue propriété s’effectue pour une durée définie en général de 15 ans et la pleine propriété se reconstitue automatiquement au fil du temps.
Rendez-vous www.nue-propriete.org pour plus d’informations.
Investissement à moyen et long terme
Dans l’immobilier, la nue-propriété est considérée comme un placement à moyen ou long terme, en raison de la durée variable de la disponibilité du bien. Cet investissement bénéficie également d’un faible impact fiscal. Au cours de la dernière décennie, le marché de la nue-propriété s’est développé en raison de la crise économique et du vieillissement progressif de la population, notamment parce que de nombreuses personnes âgées ont vendu la nue-propriété de leur propriété et en ont réservé l’usage pour le reste de leur vie. Dans la plupart des cas, l’objectif était de « monétiser » la valeur de leur propriété et de se débarrasser des coûts d’entretien extraordinaire et de la charge fiscale liée à son utilisation. Les conséquences économiques et sociales déclenchées par la pandémie de Covid-19 permettent de supposer que la tendance à la croissance de cette forme particulière de propriété sera confirmée.
Les avantages de la nue-propriété
L’investisseur privé donc le nu-propriétaire qui n’a pas la jouissance du bien pendant 15 ans va bénéficier immédiatement de la décote, une compensation de la non-perception des loyers sous forme de réductions de prix. Il s’agit d’un investissement sans risque de location. Les contraintes liées à la gestion, aux loyers impayés, etc. sont éliminées. De même, tous les frais de gestion, d’entretien, de réparation ou de rénovation sont contractuellement pris en charge par l’usufruitier. C’est aussi un moyen d’optimiser votre situation fiscale. Investir dans la nue-propriété n’entraîne aucune conséquence fiscale et peut même générer des économies d’impôt intéressantes. Comme il n’y a pas de revenus locatifs, il n’y a pas d’impôt supplémentaire sur le revenu. Il est également possible de déduire les intérêts hypothécaires de tout revenu locatif existant ou futur. La nue-propriété n’est pas soumise à l’impôt sur la fortune (ISF) et la dette est déductible des actifs imposables. Il en résulte une économie nette d’impôt sur la fortune. L’impôt foncier est à la charge de l’usufruitier et il y a une exonération complète de l’impôt sur les plus-values de revente après la quinzième année. Enfin, la nue propriété bénéficie d’une remise en état du bien par l’usufruitier à la fin du contrat afin que les propriétaires puissent récupérer son bien et le mettre en location pour en tirer des revenus, le mettre en vente pour avoir un capital, ou encore l’occuper personnellement.
